楼市“后遗症”出现,早在几年前就埋下“伏笔”,可怜的是购房者

  • 发布:2019-10-23 07:52:31
  • 来源:蒋木门户网站

一位房地产专家曾经说过这样的话:

当房地产市场处于火热时期时,我们往往会被各种“抢房”信息所掩盖,以掩盖房地产市场本身存在的问题,或者与房地产价格上涨相比,有些问题被选择性地忽略了。只有当市场进入平静期,我们才能正视问题并找到它,但它可能无法解决问题,因为为时已晚。

本轮房地产市场整体上涨始于2014年底,并于2018年10月开始降温。在此期间,一线城市的房价首先上涨,其次是强势二线城市、弱势二线城市以及三线和四线城市。2016年后,一些经济基础薄弱的四、五线城市也被带动,甚至一些国家级贫困县也成为了价值萧条。因此,房地产市场的上涨“平抑”了几乎所有的“萧条”。

不断上升的景象创造了历史。正如开业专家所说,在房价上涨期间,我们看不到问题。目前,房地产市场普遍被认为处于“稳定期”。事实上,这些隐藏的问题开始出现。本文梳理了房地产市场的三个“后遗症”,这三个“后遗症”早在几年前就已经“预示”了。其中一个现象与2014年非常相似。房地产价格会回落还是会再次上涨?让我们一起看看。

问题1:住房质量问题经常发生,购房者担心长期使用。

购房者在选择房子时通常只注意房子的价格和位置,不管是否有学区,很少注意房子本身的质量。这不足为奇,作为局外人,确实很难监控和发现。事实上,我们可以从开发人员多年来的一些行为中看到一两件事。

许多住宅企业的规模在短短两三年内就达到数十亿至数百亿、数百亿至数千亿,这在其他行业是不可想象的,也完全不符合市场规律。房地产公司有什么魔力吗?事实上,没有这样的事情。除了对资金的巨大需求之外,另一个重要原因是加快“征地、建设和销售”的速度,这在业内被称为“高周转率”。

有一次,作者的一位同事在一家排名前三的房地产公司担任高管。他曾经对提交人说,他们要求设计院在收到要求后的规定时间内完成图纸,他们通常整夜都要冲出去。要求345号线的大部分项目被除名,也就是说,它们应在3个月内启动和开放。当然,公司也给予了慷慨的奖励。每次提前或按计划到达节点,项目将获得总计50,000-200,000元的现金。因此,在这样的要求下,施工过程和流程将不可避免地缩短。房屋建设过程中经常出现问题,长期使用会有问题吗?答案是可以想象的,购房者担心过去两年新建房屋的质量,并非没有原因。

问题2:抵押贷款利率仍然很高,买房的压力也很大。

对于大多数及时购买者来说,抵押贷款通常被要求购买房屋。住房贷款的高低利率影响着购房成本,也影响着家庭生活费用。根据financial 360数据,全国首笔抵押贷款平均利率已经达到5.47%,与实际融资利率相比无疑是高的,对于数十万和数百万抵押贷款的即期需求来说,压力无疑是巨大的。为何按揭利率会单向上升?

这也是由于本轮房地产市场开始上涨后,金融监管成为房地产市场监管的主要工具,其中抵押贷款利率的单向浮动是重要的方式。无论是投资者还是急需的投资者,都采用了“一刀切”的利率。这可能是尽快冷却房地产市场的最后手段,但后遗症也正在出现。如果房地产市场再次爆发,只是需要的“意外伤害”将会继续。业内人士认为,要降低抵押贷款利率,这只有在房地产市场完全降温甚至下跌的情况下才有可能。

问题3:土地拍卖增加,开发商面临生存压力。

毫无疑问,国家对这一轮房地产市场的控制是真实的。特别是在金融部门,住房企业融资的“大手笔”,无论是住房企业的海外融资,还是对包括信托和其他金融机构在内的大、中、小银行流向房地产部门的资金的监管,都没有留下死角,堵塞了各种漏洞。住房企业真的很艰难。今年年初以来,250多家住房企业倒闭或破产就是一个生动的例子。

作为一个资本密集型的房地产企业,收不到钱就等于“断臂”。因此,我们也看到一些住房企业开始“自救”,加大宣传力度。根据恒大刚刚公布的9月份业绩,月销售额达到831亿英镑,创下了世界房地产销售额的纪录。这不应被解释为行业的表现,而是“压力”的结果。

正因为如此,开发商不得不暂停征地步伐,尤其是私人住宅企业。根据诸葛关于找房子的数据,全国土地拍卖的数量从2017年的936起增加到2018年的1808起。根据中学的数据,2019年上半年的土地销售数量超过了去年。大量土地拍卖的现象仍然要追溯到五年前的2014年,所以有些人说,这是房价会回落的信号吗?

专家:“穷人还是购房者”

为什么专家们用这八个字来回答?业内专家表示,事实上,如果你想知道一个城市的房价趋势,你可以看一个指标,即房地产市场新房存量与月平均销售额的比率。一般认为,这一数字属于10个月左右的供需平衡,房价稳定。如果它高于或低于这个值,就意味着房价将要下跌或上涨。每个城市都不一样,但不要太大。

当有大量土地出售时,虽然据说开发商因财政压力不得不推迟征地,因为从征地到建设上市通常需要1-2年时间,但目前住房供应并不短缺。随着市场的发展,它将反映未来两年的房地产市场,这很可能导致供需失衡。也就是说,在未来几年,可能会出现供不应求、推高房价的局面。因此,不仅房价不会回落,而且上涨的可能性也会增加。土地市场似乎疲软,但实际上存在供应不足的“隐患”。最终,受伤害的将是购房者。

方俊认为专家的8个字的回答非常明显。我们不应该被眼前的幻觉所迷惑。对于有住房需求的购房者来说,如果他们遇到一套性价比合适的房子,无论是否出售,他们都会犹豫太多或错失良机。当然,随着房地产市场的分化越来越明显,房地产价格“涨了又涨”的时代已经过去,人口持续流入的城市房地产仍然容易涨跌。然而,对于经济基础薄弱、没有工业支持的城市,住房建设正在进行,但人口正在减少(连续3年净流出)。在这样的城市里,我们过去不应该抱着“赚大钱”的想法,除了自谋职业之外,还应该适当调整投资策略或做出更现实的选择。

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